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田燕与卜荣军、顾红霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

时间:2014-11-25 23:28 来源:未知 作者:admin 阅读:
山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)东民四终字第198号
上诉人(原审原告、反诉被告):田燕。
被上诉人(原审被告、反诉原告):卜荣军。
被上诉人(原审被告、反诉原告):顾红霞。
两被上诉人共同委托代理人:卢献亭,山东广胜律师事务所律师。
上诉人田燕因与被上诉人卜荣军、顾红霞房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省广饶县人民法院(2014)广大商初字第44号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人田燕、被上诉人卜荣军、顾红霞及其委托代理人卢献亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田燕向原审法院起诉称,2012年11月7日,原告通过广饶县大王镇家兴信息咨询中心介绍与二被告签订房屋买卖合同,约定原告购买被告位于广饶县大王镇盛泰名都22号楼东单元2楼西户楼房一套,协议签订后,原告按协议约定支付了定金100000元、首付款300000元及交房款20000元,随后又准备将剩余款项支付给被告,但被告不出面收款,也未将房屋及购房单据交给原告,更未按协议约定办理更名手续。被告的行为已严重违约,原告多次向被告要求解除合同,返还已付房款,并按合同约定承担违约责任,但被告只返还给原告部分房款,至今仍有62904元房款未返还,也未承担违约责任。请求判决解除原、被告签订的房屋买卖合同,被告返还剩余房款62904元,并支付违约金62904元,共计125808元,诉讼费用由被告负担。
卜荣军、顾红霞答辩称,被告同意解除双方签订的房屋买卖合同,合同履行过程中被告并未违约而是原告违约,被告不应支付原告主张的剩余房款及违约金。
卜荣军、顾红霞反诉称2012年11月7日,原、被告双方签订了房屋买卖合同,约定反诉被告购买反诉原告位于广饶县大王镇盛泰名都22号楼东单元2楼西户楼房一套,并约定了购房价格、违约责任及定金支付等内容。合同履行过程中反诉被告违约,根据房屋买卖合同第5条第1项的规定,反诉被告应支付反诉原告定金100000元,而反诉被告支付反诉原告定金62904元后,还有37096元未支付,请求依法解除双方签订的房屋买卖合同,反诉被告支付反诉原告定金100000元,反诉费由反诉被告承担。
田燕答辩称,反诉原告对涉案房产不具有所有权,其签订的协议不能履行,反诉被告没有违约行为,应驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院查明,两被告系夫妻关系。2012年11月7日,原告与被告经广饶县大王镇家兴信息咨询中心介绍签订了房屋买卖合同一份,该合同约定由被告将坐落于广饶县大王镇盛泰名都的22号楼东单元二楼西户楼房一套及车库(楼房面积约143平方米、车库约30平方米)转让给原告,价款共计629040元,原告于当日支付被告定金100000元,同年11月30日原告支付被告首付款400000元(含定金100000元),交房时被告负责将房产手续更改为原告,余款由原告与盛泰名都开发商办理按揭手续,被告保证该房产无任何债务纠纷及抵押、质押等情况,原告将定金交付给被告后,若中途违约,原告无权要求被告退还定金,若被告中途违约则双倍返还定金。签订合同后,若原告中途违约,应书面通知被告,被告应在10日内将原告的已付款不计利息返还给原告,但原告需支付总房款10%的违约金,若被告中途违约,应书面通知原告,自违约之日10日内支付总房款10%的违约金并将原告已付款予以返还,原告将首付款交付被告后,被告将有关房产的原始单据交付原告。合同签订后,原告于当日支付被告定金100000元,合同履行过程中,原、被告经协商于2012年12月初又签订协议一份,该协议的主要内容为:原、被告于2012年11月7日签订的房屋买卖合同,原定于2012年11月30日原告支付被告首付款400000元(含定金100000元),截止2012年11月30日,原告未将款项付给被告已属违约,但经双方协商,原告定于2012年12月11日将款项300000元付给被告,如果到期不付,原告自动放弃定金。2012年12月12日,原告支付被告房屋首付款300000元,2013年3月31日,原告支付被告房款20000元。2013年5月12日,原、被告经协商再次签订协议一份,该协议的主要内容为:关于被告与原告2012年11月7日签订的房屋买卖合同,经双方协商,原告定于2013年5月30日须付给被告剩余购房款149000元,如到期不缴,原告自认违约,自愿解除2012年11月7日双方签订的房屋买卖合同,由被告将房屋收回,并追究原告违约责任。后原告未按协议将剩余款支付被告,2013年6月9日,被告将原告已交付的房款中的357096元经银行转账退回给原告。
原审法院认为,原、被告签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示,且不违反有关法律、法规的规定,为有效合同,合同对双方当事人均有约束力。原、被告在该合同履行过程中,双方经过协商两次变更合同的付款时间,但原告均未按约定时间支付房款,特别是2013年5月12日双方签订协议后,原告仍未按该协议支付房款,且其在双方签订的协议中已自认违约,故原告应承担相应的违约责任。原、被告均同意解除双方签订的房屋买卖合同,应予以支持,合同解除后,被告应将收取的房款予以退回,因被告已退回了相应房款,对该项事实予以确认。原、被告在房屋买卖合同中既约定了违约金,又约定了定金,根据有关法律规定,一方违约时,对方可以选择使用违约金或者定金条款,本案中,被告请求使用定金条款,是被告对自己权利的处分,予以准许,鉴于被告已退还原告部分定金37096元,原告应将该款项予以返还。原告有关被告对涉案房屋没有所有权的主张,与事实不符,对其反诉中的抗辩主张,不予支持。因涉案纠纷系原告违约所致,故原告要求被告返还剩余房款62904元并支付违约金62904元的本诉请求,于法无据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十六条之规定,原审法院判决:一、解除原告田燕与被告卜荣军、顾红霞签订的房屋买卖合同;二、驳回原告田燕的诉讼请求;三、原告田燕返还被告卜荣军、顾红霞定金37096元,于判决生效后十日内付清。案件受理费2916元,反诉费1150元,由原告田燕负担。
上诉人田燕不服原审判决,向本院提起上诉称,一、原审判决认定上诉人违约错误,与事实不符。被上诉人对涉案房产无所有权,即无权处分,被上诉人为避免其不能按合同约定办理更名及过户手续的违约责任而恶意不接收房款,将不利后果转移至上诉人,造成表面上上诉人违约的假象,上诉人无任何违约恶意,且违约对上诉人无任何可得利益。相反,被上诉人却可致上诉人表面上违约后取得相当大的利益,并掩盖其将来要承担违约责任。二、原审判决上诉人支付被上诉人定金适用法律错误。上诉人并未违约,不应承担违约责任,更不应支付被上诉人定金10万元,原审判决适用定金罚则属认定事实、适用法律错误,即使因上诉人未在2013年5月30日前支付149000元,也不应向被上诉人支付定金10万元,应按照比例收取。三、原审审判程序违法。原审虽然名义上采用普通程序审理,但在审理过程中仅有一名审判人员审理,审判程序违法。综上,请求撤销原审判决,依法改判或发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人卜荣军、顾红霞辩称,上诉人上诉理由与事实不符,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理期间,上诉人田燕未向本院提交新的证据。
被上诉人卜荣军、顾红霞向本院提交被上诉人卜荣军的中国农业银行交易明细表一份并申请证人于宪平出庭作证。证明:上诉人田燕曾于2012年11月7日通过被上诉人卜荣军的该明细表中的银行帐号向被上诉人支付合同款项83500元,上诉人田燕在2012年11月7日就知道被上诉人卜荣军的银行帐号;2013年5月12日上诉人与被上诉人签订支付剩余款项协议时,证人于宪平在现场,能够证明上诉人田燕手中的协议有被上诉人卜荣军的银行帐号。
上诉人田燕质证称,对该银行交易明细表的真实性无异议,但当时转账的时候是上诉人田燕、被上诉人顾红霞和中介一起到银行自助设备上操作的,当时是被上诉人顾红霞口述的银行卡号;证人于宪平称三份协议上均有被上诉人卜荣军的银行帐号不属实,也没有把银行卡给上诉人,上诉人持有的协议中有被上诉人卜荣军的银行帐号,但中介方留存的协议上没有被上诉人卜荣军的银行帐号。
本院认为,被上诉人提交的银行交易明细表不能证实上诉人已于2012年11月7日就掌握被上诉人卜荣军的银行帐号,对其证明目的,本院依法不予确认;证人于宪平亲历了上诉人与被上诉人于2013年5月23日签订协议的过程,对其证言可综合全案证据予以采信,但上诉人自认其持有的协议中有被上诉人卜荣军的银行帐号,对被上诉人的该部分证明目的,本院依法予以确认。
本院查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。
本院认为,当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案房屋买卖合同是双方当事人就涉案房屋事宜达成一致的真实意思表示,系合法有效合同。涉案房屋买卖合同约定定金10万元,若买受人违约,无权要求出卖人退还已收取的定金,若出卖人违约,需双倍返还已收取的定金,合同约定的上述定金数额及定金条款亦不违反法律规定,对合同双方当事人均具有约束力。上诉人按照合同约定支付被上诉人定金10万元后,未能按照合同约定时间支付首付款,双方另行约定首付款支付时间为2012年12月11日,并约定如到期不付,上诉人自动放弃定金,后上诉人于2012年12月12日支付了首付款。2013年5月12日,双方又就剩余购房款另行达成补充协议,约定上诉人于2013年5月30日向被上诉人支付剩余房款14.9万元,如到期未支付,上诉人自认违约,自愿解除涉案房屋买卖合同,但上诉人未按上述约定支付剩余购房款,上诉人主张其在2013年5月30日联系不到被上诉人,但其在二审自认其所持有的补充协议上注明了被上诉人的银行账号,上诉人可以在2013年5月30日前将补充协议约定的剩余房款汇入被上诉人在补充协议中注明的银行账号,履行约定的义务。就涉案房屋买卖合同而言,按时、足额支付购房款是上诉人最主要的合同义务,但上诉人多次未按协议约定履行自己的义务,已构成违约,且其在补充协议中约定如到期未支付时自认违约;多次变更付款时间后,在上诉人未付清剩余房款前,被上诉人不向上诉人移交涉案房屋钥匙、原始收据等手续亦不存在违约。上诉人关于被上诉人恶意隐瞒涉案房产存在债务纠纷的主张,从被上诉人与其所在单位签订的借款协议书可以看出,若被上诉人违反借款协议约定,其向单位承担的是偿还借款的责任,并非是涉案房产本身存在债务等情形,对上诉人的该项主张,本院依法不予支持,上诉人在没有确切证据的情况下未按照双方约定履行义务,应当承担违约责任。被上诉人在原审按照合同约定的定金条款主张定金符合合同约定及法律规定,原审法院予以支持正确,本院依法予以支持。
综上,上诉人田燕的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。原审判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2916元,由上诉人田燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  王 芳
代理审判员  孙延斌
代理审判员  王继印
二〇一四年十一月十八日
书 记 员  邢春艳

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